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En ocasiones se pueden presentar dificultades de pago a lo largo de la vida de nuestro préstamo. En función de la gravedad de esas dificultades de pago la solución que debemos tomar será distinta.
Podemos dividir las dificultades en 3 tipos según su gravedad:
Entendemos por dificultades de pago leves aquellas que se producen por desfases entre la fecha de pago de nuestro préstamo y el momento del cobro de nuestra nómina o el ingreso de nuestras ventas.
Existen varias opciones para resolver el problema:
Esta cantidad también podemos ahorrarla de golpe en el caso de que no gastemos la paga extra, en el caso de existir dicha paga doble, y de esta forma, pese a que suponga la renuncia a determinados caprichos, respiraremos tranquilos el resto de los meses.
Esta solución es más costosa que incluso un préstamo al consumo (el tipo de interés de las tarjetas de crédito suele ser muy superior al de los préstamos al consumo) y me atrevería a decir más peligrosa. Para utilizar esta solución debemos seguir reduciendo nuestros hábitos de consumo ya que en realidad no estamos aplazando mas que unos días el pago de dicho importe.
Por tanto debemos entender que esta solución debe ir aparejada SIEMPRE con un ahorro mensual dado que si no lo hacemos así cada vez deberemos más dinero a nuestra entidad financiera.
Esta medida es la menos recomendable y solo debería utilizarse en caso de que el resto de medidas no sea posible aplicarlas.
Las dificultades de pago medias se producen cuando los retrasos en el pago tienen una duración superior al mes (periodo en el que al menos se produce el ingreso de una nómina) y los 3 meses, fecha en la que se entra en situación de morosidad, según la normativa del Banco de España.
La solución a esta situación requiere ya de un estudio más detallado de la situación económica de la unidad familiar.
Dependiendo de la causa que ha llevado a esta situación podemos entender que se trata de un problema puntual muy localizado que nos ha hecho pasar a esta situación desde el impago de préstamo leve. En este caso, si el problema se puede aislar, es puntual y no se repetirá previsiblemente en el futuro, podremos seguir tomando las medidas para la situación de impago de préstamo leve.
Si por el contrario ha llegado a esta situación debido a un problema más amplio debemos replantearnos la situación y la manera de atacar el problema. Estamos ante unas nuevas condiciones y debemos conocer claramente los ingresos y gastos mensuales que se producen en nuestra unidad familiar, es decir, debemos conocer la capacidad de pago.
En función de nuestra capacidad de pago podremos tomar varias medidas en consideración:
No debemos tomar en consideración la posibilidad de pedir un préstamo personal con la finalidad de financiar un número determinado de cuotas de nuestra hipoteca dado que esto supone una nueva cuota a pagar y, siendo realistas, si no hemos sido capaces de pagar la cuota del préstamo hipotecario con nuestra capacidad de pago menos aún podremos pagar las cuotas si incrementamos los GASTOS FIJOS con un nuevos préstamo. Esta solución taparía momentáneamente nuestras dificultades de pago pero a la larga supondría mayores costes (gastos de formalización del préstamo e intereses devengados) y un incremento de nuestro endeudamiento global.
Es habitual en esta situación que la entidad financiera solicite la incorporación de garantes a la operación ya que, si hasta la fecha no hemos pagado y solicitamos mejores condiciones, la entidad financiera quiera garantizarse el cobro de la deuda mediante la inclusión de más intervinientes en la misma. En estos casos, los padres, los hermanos o los hijos serán nuestros principales colaboradores, aunque no hay que descartar otros como tíos, amigos, jefes, compañeros de trabajo, … en fin, cualquier persona que confíe en nosotros y nosotros en él para este tipo de operaciones.
Estamos en dificultades de pago elevadas cuando nuestro préstamo tiene cuotas impagadas durante más de 3 meses (90 días). Cuando llegamos a esta situación, nuestra entidad financiera está obligada, por normativa del Banco de España, a declarar el préstamo en situación de morosidad.
Funcionalmente nuestro préstamo sufre una variación radical, ya que empieza el proceso preparatorio para la demanda judicial y la futura subasta de nuestros bienes.
Ni que decir tiene que debemos evitar esta situación A TODA COSTA ya que a partir de este momento nos será muy difícil, prácticamente imposible, obtener financiación en ninguna entidad financiera y, por supuesto, menos aún en nuestra entidad. Esta es la peor situación para cualquier cliente de una entidad financiera.
Por tanto, antes de llegar a esta situación debemos poner todos nuestros recursos para evitarlo pero, si no nos es posible, aún tenemos alguna solución para nuestro problema:
Debemos pensar que actualmente nuestra situación se resume en que no podemos pagar un préstamo, que la entidad financiera está preparándose legalmente para quitarnos nuestros bienes y que, en algunas situaciones, el precio de mercado de nuestra vivienda es superior a la deuda que tenemos. Gráficamente: si nuestra mochila se ha caído a un pozo y tira de nosotros de forma que estamos a punto de caer nosotros también al pozo ¿No dejaríamos caer la mochila y nos salvaríamos nosotros de caer al citado pozo? Luego buscaríamos la forma de hacernos con una nueva mochila, incluso podría ser una mochila nueva y más práctica, quien sabe, pero de momento nos salvaríamos del pozo. Pues con nuestro préstamo pasa algo similar: si no vendemos la vivienda nos meterá en un pozo con muy difícil salida.
Volviendo a la realidad, a partir de este momento nuestra entidad financiera se estará preparando para ejercer las acciones judiciales para embargar nuestros bienes, de TODOS nuestros bienes y no solo de nuestra vivienda, para resarcirse de nuestra deuda.
Es preferible vender el bien lo más rápidamente posible aunque sea a costa de perder algo de dinero en el precio de venta que nosotros estimamos. El ahorro no está tanto en lo que no cobramos del precio de venta sino en lo que no gastamos por acciones judiciales que a buen seguro va a emprender la entidad financiera contra nosotros. El refranero popular es sabio y dice: “más vale un mal acuerdo que un buen pleito”. Los juicios suponen elevados costes (que en el 99% de las ocasiones deberemos de pagar nosotros puesto que no hemos pagado nuestro préstamo) y además dificultan la venta de nuestras propiedades, no solo de la vivienda habitual sino de todos nuestros bienes.
Por tanto, una primera premisa es vender el bien rápidamente para poder pagar las deudas ya que siempre podremos, como en el caso de la mochila y el pozo, comprar una nueva vivienda posteriormente cuando las cosas “pinten” mejor. Es más, incluso recomendamos la venta del bien aunque sea a costa de rebajar el precio de venta por debajo incluso de la deuda actual, ya que es preferible quedarnos con un pequeño préstamo personal y sin vivienda. Es preferible esto a mantener una presión insostenible y que posteriormente la entidad financiera se quede con nuestras propiedades a precio de saldo.
En estos momentos debemos dejar a un lado la parte sentimental (se trata de nuestra vivienda de toda la vida que compramos con todo nuestro esfuerzo …) y pensar con una mentalidad más empresarial, más pecuniaria, más monetaria (mi vivienda hoy vale xxx.xxx euros).
Por otra parte, la entidad financiera comenzará sus acciones judiciales con el embargo de nuestros bienes, por lo que en el futuro, si intentamos vender la vivienda y el comprador solicita una nota simple al Registro de la Propiedad comprobará que aparecen embargos y cargas y el precio de compra será inferior. Esta es la ley del mercado.
Si vamos a vender la vivienda debemos pensar si vamos a poder liquidar completamente la hipoteca que tenga o si quedará algo sin pagar. Si el precio de venta es inferior a la deuda existente con la entidad financiera debemos conseguir su visto bueno, ya que la Entidad Financiera puede negarse a la venta y frustrar nuestro objetivo.
Pongamos un ejemplo: queremos vender nuestra vivienda en 180.000 euros y el comprador está de acuerdo, pero el préstamo hipotecario existente es de 200.000 euros. Lógicamente nos faltan 20.000 euros para cancelar la hipoteca por lo que deberíamos solicitar un préstamo personal de 20.000 euros para pagarle a la entidad financiera la deuda pendiente. En este caso deberemos convencer a la entidad financiera que somos capaces de pagar la cuota de este nuevo préstamo personal con nuestra nueva capacidad de pago, teniendo en cuenta que necesitaremos vivir en una nueva vivienda de alquiler cuyo precio deberá ser inferior al coste de nuestra hipoteca actual de forma que se produzca un ahorro y la capacidad de pago sea positiva ya que hasta la fecha no lo era dada la situación en la que estamos.
Esta negociación no es fácil pero no es imposible, máxime cuando la situación económica es tan difícil y el riesgo de impago se eleva por encima de lo normal.